부동산 펀드의 특징과 부동산 펀드 선택 요령

부도산 펀드의 특징과 부동산 펀드 선택 요령

○ 부동산 펀드란?

부동산 퍼드는 투자된 자금을 부동산 개발 사업이나 수익성 부동산 등에 투자하고 그로 인해 발생하는 운용 수익을 투자자들에게 분배하는 대표적인 부동산 간접 투자 상품입니다.
부동산을 직접 매입하는 것과 달리 거액의 자금이 필요하지 않고, 상품화 되는 과정에서 전문가들에 의한 수익성 검토가 선행되기 때문에 전문적인 지식 없이도 투자가 가능한 것이 특징입니다.
부동산이나 부동산 관련 유가 증권에 투자해 발향한 수익을 투자자에게 배당한다는 점에서 리츠와 유사하지만 리츠가 부동산에 투자하는 주식 회사인 반면 부동산 펀드는 투자 자금의 집합체인 투자 신탁입니다. 리츠가 주식시장에서 양도를 통해 중간 환매가 가능한 반면 부동산 펀드는 설정 기간 내에 환매가 불가능합니다. 다만 투자 기간은 리츠가 5년인데 비해 부동산 펀드는 1년~5년으로 상품별로 차이가 있습니다.

○ 부동산 펀드의 특징

부동산 펀드의 가장 큰 특징은 무엇보다 투자 대상 부동산이 지닌 상대적인 안정성을 틀 수 있습니다.
가격 하락의 하방 경직성(떨어지는 폭이 오르는 폭보다 낮은 성질)이 강한 부동산에 주로 투자하기 때문에 주식 투자에 비해 상대적으로 위험 부담이 적으며, 채권에 투자하는 것보다 다소 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

또 다른 특징은 투자 기간이 비교적 장기라는 점입니다.
대부분 부동산 펀드들이 만기 1년의 상품이 주를 이루고 있습니다. 따라서 투자자는 펀드 상품에 가입하기 전에 펀드의 수익률 뿐만 아니라 자신의 투자금이 펀드 투자 기간동안 묶여 있어도 상관 없는지에 대한 검토도 선행되어야 합니다.
앞서 말씀 드렸다 시피 부동산 펀드는 설정 기간 내에 환매가 불가능하기 때문입니다.

그리고 부동산 펀드는 전문 인력이 운용함에 따라 지역별, 투자 유형별 포트폴리오에 따른 위험 분산 효과를 얻을 수 있어 리스크 관리에 용이하며, 부동산 직접 투자에 비해 세금 부담이 적습니다.
부동산 펀드는 취득세와 등록세의 50%가 감면되고, 투자한 부동산을 매각할 때 양도 차익이 발생해도 배당 소득세(15.4%)만 내면 됩니다.

○ 부동산 펀드의 종류와 형태

부동산 펀드는 크게 다섯가지 형태로 나타납니다.

- 임대형 펀드 : 사무용 빌딩 등을 직접 매입하여 임대 수익을 얻고, 가격이 오른 시점에 다시 되팔이 시세 차익을 올리는 방식입니다.
현재 국내 부동산 펀드 중에 1/3 정도를 차지하고이 있고, 부동산 경기의 활황이 수익률에 영향을 많이 끼치게 됩니다.

- 개발 대출형 펀드 : 국내 부동산 펀드의 절반 이상을 차지하고 있는 형태입니다. 오피스텔, 상가, 아파트등을 건설하는데 필요한 자금을 대출 형식으로 비려주고, 미리 정한 금리를 받아 투자자들에게 배당합니다. 단순히 이자 수익을 얻는 형식이라 안정성은 높으나 기대 수익률은 시중 금리보다 약 2%가량 높은 수준으로 그리 높은 수익률을 추종하는 것은 아닙니다.

- 개발형 부동산 펀드 : 순수 개발형 펀드는 부동산 개발에 직접 참여해 토지에 건물을 짓고 분양이나 임대를 통해 개발 이익을 얻습니다. 개발 사업에 대한 모든 것을 진두 지휘하므로 투자자가 기대하는 수익률은 높아집니다.
다만 투자 기간이 장기이고 개발 사업에 따른 투자 리스크가 매우 높습니다.

- 경,공매형 부동산 펀드 : 법원 경매와 자산 관리 공사의 공매 건물을 취득하여 임대, 혹은 재매각을 통해 수익을 얻습니다.
따라서 얼마나 싼 값에 우량흔 물건을 경,공매로 낙착, 확보할 수 있는지가 펀드 수익률을 올릴 수 있는 관건이 됩니다.

- 해외 부동산 펀드 : 해외 부동산 펀드는 주로 해외 주식 시장에 상장된 리츠에 재투자하거나 부동산 개발 회사의 주식에 투자하는 재간접 펀드 형태로 운용이 됩니다.

○ 우량한 부동산 펀드를 선택하는 요령

우선 현장 방문을 통하여 대상 물건의 수익률 예측과 지역 분석을 병행하여야 합니다.
또한 고수익을 미끼로 투자자들을 현혹시키는 불법의 사설 펀드인지 아닌지 반드시 확인하셔야 합니다.
펀드 약관과 상품 설명서를 꼼꼼히 살피고, 신뢰할 수 있는 자산 운용사의 선택이 필요합니다.
해외 부동산 펀드의 경우 항상 벤치 마크 지수의 수익률과 비교하여 판단하여야 합니다.